Urbanisme

Réglementation communale

Plan Local d'Urbanisme de Rots

Plan de zonage Réglement PLU

Plan Local d'Urbanisme de Secqueville-en-Bessin

Plan de zonage Règlement

Plan d'Occupation des Sols de Lasson

Plan de zonage Règlement

Autorisations de construction

Permis de construire

Un permis de construire est généralement exigé pour tous les travaux de grande ampleur.

Travaux créant une nouvelle construction

Les constructions nouvelles sont celles indépendantes de tout bâtiment existant.

Elles doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception : des constructions dispensées de toute formalité comme les piscines de moins de 10 m² ou les abris de jardin de moins de 5 m², et de celles qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable.

Travaux sur une construction existante

Les travaux sur une construction existante concernent par exemple l'agrandissement d'une maison.

Si votre construction est située en zone urbaine d'une commune dotée d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un plan d'occupation des sols (POS), un permis est nécessaire : si les travaux ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² ; ou s'ils ajoutent entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol et ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m².

Recours à un architecte

Pour les demandes de permis de construire déposées à partir du 1er mars 2017, le recours à un architecte n'est pas obligatoire lorsque la surface de plancher de la construction ne dépasse pas 150 m². Le demandeur d'un permis de construire est tenu de recourir à un architecte pour les travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser l'un des 2 plafonds (150 m² ou 800 m²). Il est possible d'obtenir gratuitement des conseils auprès d'un architecte du conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE) : CAUE du Calvados (28 rue Jean Eudes, 14000 CAEN - 02 31 15 59 60).

Démarche

Votre demande de permis de construire doit être effectuée au moyen de l'un des 2 formulaires :

cerfa_13406-06 (1) : demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou non des démolitions.

cerfa_13409-06 : demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions.

Chaque formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice du formulaire.

Vous devez remettre votre dossier à votre mairie en 4 exemplaires. Celui-ci peut être déposé sur place ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle...). À cette occasion, la mairie vous délivre ou vous envoie un récépissé avec un numéro d'enregistrement mentionnant le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer.

À noter : en cas d'agrandissement d'une construction, une attestation doit en plus être jointe à votre demande indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2012.

Délais d’instruction

Maison individuelle et/ou ses annexes : 2 mois

Autre cas : 3 mois

Attention : dans certains cas (monument historique, parc national, impact environnemental...), le délai d'instruction peut être plus long, vous en serez alors informé dans le mois qui suit le dépôt de votre demande.

Décisions de la mairie

Acceptation : la décision de la mairie prend la forme d'un arrêté. Cette décision vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.

Refus : lorsqu'un permis de construire vous a été refusé, vous pouvez demander à la mairie de revoir sa position dans les 2 mois qui suivent le refus par lettre recommandée avec avis de réception. Si cette tentative échoue, vous avez 2 mois à partir de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception. À l'appui de votre recours, vous devez exposer clairement les raisons qui vous permettent de justifier votre droit à l'obtention d'un permis de construire.

Absence de réponse au terme du délai d'instruction annoncé : si vous n'avez pas de réponse de la mairie au terme du délai d'instruction qu'elle vous a indiqué, cela signifie, en principe, qu'elle ne s'oppose pas à votre projet. En pratique, vous avez cependant intérêt à réclamer à la mairie un certificat attestant son absence d'opposition. La mairie doit vous le délivrer sur simple demande de votre part. Toutefois, si vous n'obtenez pas votre certificat dans un délai de 2 mois suivant votre demande, vous pouvez faire un recours devant le tribunal administratif.

Permis modificatif

Le bénéficiaire d'un permis de construire ou d'un permis d'aménager en cours de validité peut apporter des modifications à celui-ci dès lors que ces modifications sont mineures. Ce permis ne constitue pas un nouveau permis.

Travaux concernés

Un permis modificatif peut être demandé pour modifier : l'aspect extérieur d'une construction (par exemple un changement de façade) ; ou la réduction ou l'augmentation de l'emprise au sol de la construction ou de la surface de plancher; ou le changement de destination d'une partie des locaux. Lorsque ces modifications sont plus importantes (par exemple, lorsqu'elles concernent un changement profond de l'implantation du projet ou de son volume), un nouveau permis de construire ou d'aménager doit être demandé.

Démarche

La demande de permis modificatif doit être effectuée au moyen d'un formulaire. Cette demande peut être déposée à tout moment, dès l'instant que la déclaration d'achèvement des travaux n'a pas encore été délivrée.

cerfa_13411-06: demande de modification d'un permis délivré en cours de validité.

Déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable permet à l'administration de vérifier que le projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Elle est généralement exigée pour la réalisation d'aménagement de faible importance.

Travaux concernés

Une déclaration préalable de travaux est obligatoire notamment dans les cas suivants :

construction nouvelle (garage, dépendance...) ou travaux sur une construction existante ayant pour résultat la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m². Pour les travaux sur une construction existante, ce seuil est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un plan d'occupation des sols (POS),

construction d'un mur d'une hauteur au-dessus du sol supérieure ou égale à 2 m,

construction d'une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² non couverte ou dont la couverture (fixe ou mobile) a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m, travaux modifiant l'aspect initial extérieur d'une construction (par exemple, remplacement d'une fenêtre ou porte par un autre modèle, percement d'une nouvelle fenêtre, choix d'une nouvelle couleur de peinture pour la façade),

travaux de ravalement s'ils se déroulent dans un espace faisant l'objet d'une protection particulière (par exemple, abord d'un monument historique),

changement de destination d'un local (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment,

réalisation d'une division foncière notamment pour en détacher un ou plusieurs lots.

Démarche

cerfa_13703-06 (1): déclaration préalable (construction et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes).

cerfa_13404-06 : déclaration préalable (construction, travaux, installations et aménagements non soumis à permis comprenant ou non des démolitions). Permet notamment de réaliser une construction nouvelle et d'effectuer des travaux (modification de construction existante, changement de destination...).

cerfa_13702-05 : déclaration préalable (lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d'aménager).

Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de déclaration préalable de travaux. Vous devez remettre votre dossier (formulaire et pièces justificatives) à votre mairie en 2 exemplaires. Celui-ci peut être déposé sur place ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national...). À cette occasion, la mairie vous délivre (ou vous envoie) un récépissé comportant un numéro d'enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l'absence d'opposition du service instructeur.

Délais d’instruction

Le délai d'instruction est généralement de 1 mois à partir de la date du dépôt de la déclaration préalable. Dans les 15 jours qui suivent le dépôt de la déclaration préalable et durant toute l'instruction, un extrait de la déclaration précisant les caractéristiques essentielles du projet est affiché en mairie.

Attention : dans certains cas (monument historique, parc national, établissement recevant du public, impact environnemental...), le délai d'instruction peut être plus long, vous en serez alors informé dans le mois qui suit le dépôt de votre demande en mairie.

Décisions de la mairie

Acceptation : Lorsque la mairie accepte la demande de déclaration préalable, la décision prend la forme d'un arrêté. Cette décision vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception. La durée de validité d'une décision de non opposition à la déclaration préalable est de 3 ans. Ce délai peut être prorogé de 2 fois 1 an. La demande de prorogation doit être faite par courrier en double exemplaire 2 mois au moins avant l'expiration du délai de validité initiale de votre déclaration préalable. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandé avec avis de réception ou déposé en mairie. La mairie dispose de 2 mois pour rendre sa réponse. Si la mairie n'a pas répondu dans un délai de 2 mois, votre demande de prorogation est acceptée.

Refus : Si la déclaration préalable vous a été refusée, vous pouvez demander à la mairie de revoir sa position dans les 2 mois qui suivent le refus par lettre recommandée avec avis de réception. Si cette tentative échoue, vous avez 2 mois à partir de la notification du refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.

Absence de réponse au terme du délai d'instruction annoncé : si vous n'avez pas de réponse de la mairie au terme du délai d'instruction qu'elle vous a indiqué, cela signifie, en principe, qu'elle ne s'oppose pas à votre projet. Vous bénéficiez donc d'une décision de non-opposition à ces travaux ou aménagements. En pratique, vous avez cependant intérêt à réclamer à la mairie un certificat attestant son absence d'opposition. La mairie doit vous le délivrer sur simple demande de votre part. Toutefois, si vous n'obtenez pas votre certificat dans un délai de 2 mois suivant votre demande, vous pouvez faire un recours devant le tribunal administratif.

Permis de démolir

Pas institué sur la commune nouvelle de Rots.

Taxe d’aménagement

La taxe d'aménagement s'applique lors du dépôt d'un permis de construire (y compris lors d'une demande modificative générant un complément de taxation) ou d'une déclaration préalable de travaux. La taxe est applicable à toutes les opérations d'aménagement, de construction, de reconstruction et d'agrandissement de bâtiments ou d'installations, nécessitant une autorisation d'urbanisme (permis de construire ou d'aménager, déclaration préalable), et qui changent la destination des locaux dans le cas des exploitations agricoles. La taxe est exigible au taux applicable à la date de : la délivrance de l'autorisation de construire ou d'aménager, ou du permis modificatif, la naissance d'une autorisation tacite de construire ou d'aménager, la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'achèvement des constructions réalisées sans autorisation ou en infraction, constaté par procès-verbal (taxation d'office).

Surface taxable

La surface qui sert de base de calcul à la taxe correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades. Il faut en déduire : l'épaisseur des murs qui donnent sur l'extérieur, les trémies des escaliers et ascenseurs. Constituent donc de la surface taxable : tous les bâtiments (y compris les combles, celliers, caves, dès lors qu'ils dépassent 1,80 m de hauteur sous plafond), ainsi que leurs annexes (abri de jardin notamment). Un bâtiment non clos (ouvert sur l'extérieur avec une cloison de façade en moins, pergola ou tonnelle par exemple) ou une installation découverte (une terrasse par exemple) n'est pas compris dans la surface taxable. Par contre, une véranda couverte et close est taxable. Si certains ouvrages sont exclus de la surface taxable, ils sont cependant soumis à la taxe de façon forfaitaire par emplacement (aire de stationnement, piscine découverte, panneau solaire au sol, éolienne, etc.).

Attention : il ne faut pas confondre la surface taxable avec l'emprise au sol, la surface habitable ou la surface de plancher qui détermine les formalités d'urbanisme (permis de construire et déclaration préalable) et le seuil de recours à un architecte.

Taux

La taxe est composée de 3 parts (communale, départementale et régionale), chaque part étant instaurée par délibération de l'autorité locale : conseil municipal, conseil départemental et conseil régional (uniquement en Île-de-France). La part communale ou intercommunale est instituée : de façon automatique dans les communes ayant un plan local d'urbanisme (PLU) ou un plan d'occupation des sols (POS) et les communautés urbaines (sauf renonciation expresse par délibération), de façon facultative dans les autres communes, par délibération du conseil municipal. Dans tous les cas, la délibération (instauration, renonciation, exonérations) doit être prise avant le 30 novembre pour une application l'année suivante.

Le montant de la taxe est calculé selon la formule suivante : surface taxable (construction ou aménagement) x valeur forfaitaire (sauf valeur fixe pour certains aménagements) x taux fixé par la collectivité territoriale.

Le taux de la taxe d'aménagement est voté par la collectivité locale pour la part qui lui est attribuée :

Le taux de la part communale se situe entre 1 % et 5 %, porté jusqu'à 20 % dans certains secteurs (travaux substantiels de voirie ou de réseaux, par exemple). Le taux peut varier selon les secteurs de la commune. Si la construction ou l'aménagement est réalisé dans des lieux avec des taux différents, c'est le taux le plus bas qui s'applique. Le taux de la part départementale est unique et ne peut pas dépasser 2,5 %. Pour la part régionale (Île-de-France uniquement), le taux ne peut pas excéder 1 %. Le chiffre peut être différent entre les départements. Les valeurs forfaitaires sont actualisées chaque année en fonction de l'ICC.

Exonérations

Certains aménagements sont exonérés de droit : constructions jusqu'à 5 m², ceux affectés à un service public, les logements sociaux ou habitations à loyers modérés (HLM), les locaux agricoles (serres, locaux de production et de stockage des récoltes et des matériels, centres équestres, etc.), un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, reconstruit à l'identique. Les communes et EPCI ont la possibilité d'exonérer en partie ou en totalité de la part communale ou départementale (exonération facultative) : les logements sociaux bénéficiant du taux réduit de TVA ou de prêts aidés (prêts locatifs sociaux, par exemple), les surfaces de constructions (supérieures à 100 m² et dans certaines limites) pour résidence principale financées par un prêt à taux zéro (PTZ) ou les logements évolutifs sociaux dans les départements d'outre-mer (Dom), les constructions à usage industriel ou artisanal, les commerces de détail de moins de 400 m², les travaux sur des monuments historiques, les annexes (pigeonnier, colombier, abri de jardin, etc.) soumises à déclaration préalable.

Projets communaux

QUARTIER DE ROTS

Les Roseaux

S’inscrivant à la fois dans une extension cohérente du village et se combinant à une opportunité foncière, le secteur du nouveau quartier, « les Roseaux », sur la commune historique de Rots, est aujourd'hui le site privilégié pour le développement futur de notre commune.

Pour rappel, la transformation de notre Plan d’Occupation des Sols (POS) en Plan Local d’Urbanisme (PLU) a été décidée par le conseil municipal en 2009. Approuvé en mars 2014, le PLU a inscrit un nouveau secteur dans un objectif global d'urbanisation à long terme et l'a classé en zone 2AUr, "à urbaniser". Cette zone est définie comme une "zone non équipée destinée à être urbanisée à long terme et réservée principalement à l'habitat" qui devra "faire l'objet d'un plan d'aménagement d'ensemble".

Situé à l’est du village, entre la rue Froide et le chemin de la Croix Vautier d’une part, et entre la sente au Coin et la sente des Fontaines d’autre part, le projet d'aménagement du nouveau quartier s'inscrira en cohérence avec le paysage urbain et naturel existant.

Il devra permettre à la commune de mettre en œuvre sa politique de développement, tout en valorisant son potentiel, mais également de répondre aux nouveaux besoins des populations (jeunes ménages, personnes âgées, familles monoparentales, etc.). Il sera conçu et réalisé dans un souci de préservation des paysages, afin d'offrir aux habitants un cadre de vie agréable à vivre et à voir, et de créer les conditions pour un mode de vie durable et respectueux de son environnement.

Par conséquent, conformément aux dispositions de son document d'urbanisme, et soucieuse de maintenir et de maîtriser son développement, tant sur le plan quantitatif que qualitatif, la commune a souhaité inscrire son urbanisation future dans le cadre d'un schéma d'ensemble.

Une étude de faisabilité a été engagée en 2015, associant la population au travers de 3 réunions publiques. Elle a permis d’aboutir à un schéma d’aménagement qui a été adopté par le conseil municipal en juin 2016.

Le schéma d’aménagement

Dans un premier temps, le schéma viendra définir de manière générale la structure du nouveau quartier. Les études techniques ultérieures viendront définir avec précision les emprises et localisation des différents aménagements (paysages, infrastructures...).

A ce jour, les détails de l'aménagement du futur quartier n'ont pas encore été arrêtés. Le schéma d'aménagement pourra être amené à évoluer (répartition spatiale des logements, tracé des voies et des liaisons douces, positionnement des espaces verts et des ouvrages techniques de gestion des eaux pluviales…).

Les principes d’aménagement

1. Un réseau viaire hiérarchisé :

L’aménagement s'organise autour d'une trame viaire (tracé des voies) hiérarchisée en trois strates, répartie entre : - la voie primaire, structurante qui permet la desserte EST/OUEST de l'ensemble du quartier - les voies secondaires, assurant les liaisons NORD/SUD - les voies tertiaires, voies de desserte internes au quartier, desservant directement les logements ; elles auront un profil étroit et sécurisé, à l'image d'une zone de rencontre.

2. Un maillage de liaisons douces :

L'ensemble du quartier sera desservi par un réseau de liaisons douces, c’est-à-dire un mode de circulation sécurisé et accessible, ouvert à tous les moyens de déplacements non motorisés. Il s'adresse aux piétons, aux cyclistes, aux rollers, aux personnes à mobilité réduite et aux cavaliers. Le but est d'offrir une véritable alternative à l'usage automobile, notamment pour les déplacements vers les équipements scolaires, Mairie, centre d’animation... Ces liaisons douces peuvent accompagner les voiries ou en être totalement déconnectés pour des déplacements sécurisés, confortables et directs.

3. Une trame paysagère renforcée :

Le paysage constitue un élément majeur du projet. Il s'agit d'intégrer de manière respectueuse le nouveau quartier à son environnement immédiat et lointain. Cela consiste en : - la réalisation de haies brise-vent, délimitant les îlots urbains (ensemble de logements) - un traitement qualitatif des franges (limite entre espace bâti et agricole au nord) - la plantation de trois bosquets : deux à l’est, un au sud-est. - des espaces verts publics : petits espaces partagés favorisant la convivialité, le lien social, la biodiversité, et participant à la qualité paysagère du quartier.

Le programme prévisionnel

A ce jour, le programme prévisionnel prévoit la réalisation d'environ 360 logements, répartis comme suit : - environ 20% de logements locatifs aidés, - environ 10% de logements en accession aidée, - environ 70% de logements en accession libre.

En termes de typologie, le programme sera réparti entre logements collectifs, logements intermédiaires (bâtiments ne comprenant pas de parties communes intérieures), maisons individuelles groupées, et terrains à bâtir dont la surface est de 480 m² en moyenne.

Une attention particulière sera portée au traitement de la densité et des co-visibilités, afin d'assurer l'intimité des jardins privatifs.

Photos d’exemples :

Soucieuse de garder la maîtrise des choix fondamentaux de l'aménagement, et compte tenu de l'importance stratégique de ce secteur, de la complexité du montage opérationnel et de la durée de réalisation de l'opération, la commune a souhaité inscrire la mise en œuvre de son projet dans le cadre d'une Zone d'Aménagement Concerté (ZAC).

Qu’est ce qu’une Zone d’Aménagement Concerté ?

Une ZAC est une opération d'aménagement, par laquelle une collectivité réalise ou fait réaliser "l'aménagement et l'équipement des terrains en vue de les céder ou de les concéder à des utilisateurs publics ou privés" (article L.311-1 du Code de l'urbanisme).

La mise en œuvre de la ZAC se fait en plusieurs phases : la concertation préalable, la création et la réalisation (qui pourront être menées conjointement), les travaux d'aménagement et enfin la phase de commercialisation.

La procédure de ZAC présente plusieurs avantages en ce qui concerne :

- la gestion foncière : elle permet de maîtriser les acquisitions foncières dans le temps, en fonction du phasage retenu. - la programmation : elle est constituée de pièces contractuelles (programme global des constructions, modalités prévisionnelles de financement et programme des équipements publics), qui permettent de fixer un cadre tout en s'adaptant aux évolutions du temps. - l’aspect qualitatif : elle comporte un Cahier des Prescriptions Architecturales, Paysagères et Environnementales. - l'initiative publique : à ce titre, la Mairie de Rots conserve un droit de contrôle tout au long de la mise en œuvre du projet, et sur toutes ses dimensions (financière, technique, contractuelle…).

A noter que l’étude complète et les différents schémas sont à retrouver en mairie de Rots aux heures d’ouverture au public.

Les prochaines étapes*

*Calendrier prévisionnel

2015 à 2016 : Etudes de faisabilité : conception, études d’impact Premier trimestre 2017 : Création et réalisation de la ZAC Deuxième trimestre 2017 : Consultation d'aménageurs Quatrième trimestre 2017 : Désignation de l'aménageur Premier semestre 2018 : Début des travaux

Dossier de création de la ZAC des Roseaux

 Rapport de présentation

Plans de situation et périmétral

Régime fiscal

Etude d'impact environnemental

Avis DREAL

Etude d'opportunités énergies et chaleur